通州二手商住房仍不在限购之列

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5月6日，通州三类非住宅项目正式开始限购：当地特有的商务型公寓虽然可售个人，但买方必须具备相应购房资格；而商业、办公项目将只能出售给社会组织或企事业单位。

虽然限购一出，通州楼市瞬间感受到巨大的打击，但半个月后就有人发现，通州还有一类不限购的房子，那就是二手商住房。

根据5月5日市住建委与通州区联合发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。

也就是说，如果是在限购政策出台前，个人购买的商业、办公项目已经完成网签，再次出售是可以卖给个人的。而且，个人购买二手商业、办公项目并不需要纳税、社保、户口的要求，不具备北京和通州的购房资格也能购买。

说到这里，购房指南觉得，是时候给大家准备一份商住房投资注意事项了。因为此前通州要变成行政副中心的时候，很多投资性购房人就非常关注，可没料想，限购来得这么快，而且还一个接一个。

如今商住房总算有可买的了，相信也肯定会有人争相出手。所以，及时给大家一个提醒或称注意事项实在非常必要。

投资商住房注意事项

首先，商住房的硬伤。

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这对于投资性购房者虽然不重要，但是想要房子升值的话，又少了一个升值砝码。

其次，商住房的便宜是相对的。

很多人买商住房的原因是觉得商住房虽然有产权硬伤，但是价格还是比较便宜的，其实不然，商住房的便宜是相对的。

一是首付，商住房不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

二是税费，商住房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为3%，而普通住宅转让契税为1.5%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

以通州某95万低首付的二手商住房为例，以190万元的总价成交，首付50%、贷款50%来计算。在缴纳190万元的购房款外，还需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%－60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。

具体而言，即7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。由于二手房实际交易中一般都是买房人承担税费，因此买房人除了承担190万元的房屋价格后，还需要缴纳85.595万元的税费。

三是使用成本，商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

如果所有这些都计算在内，您还是看好商住房的话，那也无话可说。但是，投资商住房，尤其是二手商住房，考虑巨额的税费后，还是更谨慎些吧。